富田林市で相続が発生したら｜実家・農地など確認しておきたいこと
親が亡くなり、富田林市内の実家や土地、田畑を相続することになった場合、戸籍の収集や遺産分割だけでなく、その不動産を今後どうするのかも考えていくことになります。
特に土地については、同じ富田林市内でも、市街化区域なのか市街化調整区域なのか、農地なのか、生産緑地に指定されているのかなどによって、その後の利用方法が変わることがあります。
また、寺内町の保存地区にある建物や、誰も住む予定のない実家など、相続後に確認しておきたいこともあります。
ここでは一般的な相続手続きの流れではなく、富田林市内の不動産や農地を相続したときに、確認しておきたい点をまとめています。
1．実家や土地が市街化調整区域にないか
富田林市は、市街化調整区域の割合が比較的大きい市です。
市の都市計画情報によると、都市計画区域3,972haのうち、市街化区域が1,588ha、市街化調整区域が2,384haとなっています。
市街化調整区域は、市街化を抑制することを基本とする区域です。
ただし、「市街化調整区域だから建替えできない」「売却できない」と一律に決まるわけではありません。
すでに住宅が建っている場合でも、その建物が建てられた時期や経緯、許可の内容などによって確認すべき点が変わります。
親が長年住んでいた家だから、将来も当然に建替えられるとは限りません。反対に、市街化調整区域だから必ず建替えができないということでもありません。
相続した実家について、誰かが住むのか、建替えるのか、将来売却するのかを考えるのであれば、遺産の分け方を決める前に都市計画上の区域を確認しておいた方がよいケースがあります。
たとえば、「実家は長男が相続する」という話でまとまった後になって土地利用上の制限が分かれば、相続人の考えが変わることも考えられます。
2．田や畑を相続した場合
相続などによって農地の権利を取得した場合には、富田林農業委員会へ届出（農地法第3条の3）が必要となります。
また、相続した後にその農地をどうするのかによっても手続きが変わります。
農地のまま所有するのか、誰かに耕作してもらうのか、売却するのか、宅地や駐車場など別の用途に利用したいのか。それぞれ同じ手続きではありません。
富田林市では、市街化区域内の農地を転用する場合は農業委員会への届出、市街化調整区域内の農地を転用する場合は知事の許可が必要とされています。
さらに、農業振興地域の農用地区域に指定されている場合には、原則として転用は難しいでしょう。
「親が畑を持っていたことは知っているけれど、詳しいことは分からない」という場合は、まず所在地や登記内容を確認し、その農地がどのような区域にあるのかを確認するところから始めます。
3．生産緑地に指定されていないか
市街化区域内の農地については、生産緑地に指定されている場合があります。
生産緑地に指定された土地は、原則として農地または緑地として管理することになっており、一般の宅地と同じように自由に利用できる土地ではありません。
「住宅地の中にある畑だから、将来は宅地として使えるだろう」と考えていたものの、調べてみると生産緑地だったということも考えられます。
相続財産に田や畑が含まれている場合は、単に地目だけを見るのではなく、生産緑地・特定生産緑地の指定についても念のため確認しておいた方がよいでしょう。
4．寺内町の建物を相続した場合
富田林市には、富田林町・本町の一部に約12.9haの伝統的建造物群保存地区があります。
いわゆる富田林寺内町と呼ばれるエリア内はの保存地区に指定されています。
保存地区内では、通常道路から見える建物などの外観について、増改築・改修・模様替え・新築などを行う場合、市へ申請し、許可を受けてから実施することとされています。
一方、建物内部の改装や、道路から見えない部分の変更については、許可を受ける必要はないとされています。
そのため、寺内町にある実家を相続して、「古くなっているので建替えたい」「外壁や屋根を塗りなおしたい」「リフォームして住みたい」という場合には、工事を進める前に保存地区のエリアの範囲や必要な手続きを確認しておく必要があります。
寺内町にある建物だから何もできない、ということではありませんが、一般的な住宅と同じように考えず、相続した建物が保存地区内にあるのか、その後どのような利用を考えているのかを調査・整理してから進めた方がよいでしょう。
5．誰も住まない実家を相続した場合
親が亡くなった後、相続人はすでに別の場所に住まいを持っており、実家には誰も住む予定はないということもよくお聞きするケースです。
すぐに売却する必要はありませんが、誰も住まなくても建物や庭の管理、固定資産税などは続いていきます。
富田林市では、適切に管理されていない空き家は、「管理不全空家等」や「特定空家等」に認定され、その状態が改善されない場合、住宅用地に対する固定資産税等の特例を受けられなくなる可能性があると案内しています。
「とりあえず落ち着くまでは、そのままにしておく」という場合でも、建物の状態や庭の植栽等、近隣への影響などは念のため一度確認しておいた方がよいでしょう。
相続した直後に、売る・残すを決めきれないこと自体は特に珍しくありませんが、今後、誰かが住む可能性があるのか、将来的に処分を考えるのかなど、相続人同士で一度話し合う機会は必要かと思います。
6．使う予定のない土地や山林がある場合
相続財産の中に、「場所は分かるが使う予定がない」「山林なので管理できない」「売却できるかどうかも分からない」という土地が含まれていることがあります。
このような土地については、売却や管理だけでなく、難易度は高いですが、一定の要件を満たせば「相続土地国庫帰属制度」を利用できる場合があります。
相続などによって取得した土地について、一定の条件のもとで国に引き渡すことができる制度です。
ただし、相続した土地なら何でも国が引き取ってくれるわけではなく、たとえば建物がある土地、担保権などが設定されている土地、他人による使用が予定されている土地、境界が明らかでない土地などは、申請できない場合があります。
審査手数料も必要で、承認された場合には負担金の納付が必要です。
そのため、「売れなければ国に引き取ってもらえばいい」と考えるのではなく、最終の処分方法の一つとして検討していく制度と考えた方がよいでしょう。
市役所で行う死亡後の手続きについて
死亡後には、健康保険、年金、税金など、市役所で行うさまざまな手続きがあります。
富田林市では、亡くなられた方の状況に応じて必要な手続きを確認できる「おくやみ手続きナビ」と、各種手続きをまとめた「おくやみ手続きご案内」が用意されています。
▶富田林市のおくやみ手続きナビはこちら
役所関係の手続きを調べる場合は、こうした富田林市の公式案内を利用するのも分かりやすいと思います。
なお、市役所で行う死亡後の手続きと、遺産を相続するための手続きは別です。
戸籍の収集、相続人の確認、財産の確認、遺産分割協議、預貯金の相続手続き、不動産の相続登記などについては、別途進めていくことになります。
富田林市で相続が発生し、何から確認すればよいか分からない方へ
相続が始まったときから、手続きを把握している方はほとんどいません。
実家はあるけれど今後どうするか決めていない。田畑があるらしいが詳しい場所が分からない。銀行の手続きをどこから始めればよいか分からない。
そのような段階でもご相談いただけます。
行政書士おとだ法務事務所では、戸籍等の収集、相続人の確認、法定相続情報一覧図、遺産分割協議書の作成、預貯金の相続手続きなどをお手伝いしています。
手続きすべてをまとめてご依頼頂くことも出来ますし、「遺産分割協議書だけ」「預貯金の手続きだけ」といった個別のご依頼にも対応しています。
不動産の相続登記が必要な場合は司法書士、相続税について判断が必要な場合は税理士をご案内します。
初回相談は90分無料です。富田林市を含む大阪府内への出張相談にも対応しています。
まずは現在分かっている範囲で構いません。相続財産やご家族の状況を確認しながら、必要な手続きを整理していきます。
