相続登記の義務化とは？放置するとどうなる？相続した不動産をそのままにしてはいけない理由

2026年6月2日 2026年6月2日 otoda

令和6年4月1日から、相続登記が義務化されました。

「親が亡くなって実家を相続したが、名義変更はまだしていない」「相続した不動産が亡くなった父の名義のままになっている」「そのうち手続きをしようと思いながら数年が経ってしまった」

このような方も少なくありません。

これまでは、不動産を相続した場合でも相続登記（名義変更）は義務ではありませんでした。そのため、手続きの手間や費用を理由に、名義変更を後回しにするケースが全国で数多く見られました。

しかし、法改正により状況は大きく変わっています。

今回は、相続登記義務化の内容や放置した場合のリスク、そして相続した不動産をそのままにしてはいけない理由について解説します。

なぜ相続登記が義務化されたのか

相続登記が義務化された背景には、「所有者不明土地問題」があります。

所有者不明土地とは、登記簿を確認しても現在の所有者が分からない、または所有者と連絡が取れない土地のことです。

例えば、

・祖父が亡くなった後に相続登記をしていない
・父が亡くなった後も名義変更をしていない
・何代にもわたり相続が繰り返されている

といったケースです。

このような土地は全国で増加しており、公共事業や災害復旧、空き家対策などの妨げになることが社会問題となっていました。

そこで国は、不動産を相続した場合に登記を義務化し、不動産の所有者を明確にする制度を導入したのです。

相続登記の義務化とは？

相続により不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。

対象となるのは、

・遺言によって不動産を取得した場合・遺産分割協議によって不動産を取得した場合・法定相続によって不動産を取得した場合

などです。

また、この制度は令和6年4月1日以降に発生した相続だけではありません。

過去に発生した相続であっても、相続登記が未了の場合は義務化の対象となります。

つまり、

「父が数年前に亡くなった」「祖父名義のまま放置している土地がある」

というケースでも対応が必要になる可能性があります。

相続登記をしないとどうなる？

正当な理由なく相続登記を行わなかった場合、10万円以下の過料が科される可能性があります。

ただし、本当に注意すべきなのは過料だけではありません。

実際には、相続登記を放置することで発生する様々なトラブルの方が深刻な問題となるケースが多くあります。

相続人が増えて手続きが難しくなる

相続登記を放置すると、時間の経過とともに相続人が増えていきます。

例えば、

祖父が亡くなる

　　↓

父が亡くなる

　　↓

子や孫へ相続が発生する

という流れになると、当初は数名だった相続人が10人以上になることも珍しくありません。

そうなると、

「相続人全員の同意が必要」

「連絡先が分からない相続人がいる」

「相続人同士が面識もない」

といった状況になり、手続きが著しく複雑化します。

本来なら数か月で終わる相続手続きが、何年も解決しないケースもあります。

売却したくても売却できない

相続した実家や土地を売却したいと考えていても、相続登記が完了していなければ原則として売却できません。

特に空き家の場合、

・固定資産税・火災保険料・草木の管理費用・建物の維持管理費

などの負担が継続します。

利用予定がない不動産を所有し続けることで、家計の負担が増えてしまうこともあります。

将来的に売却を検討しているのであれば、早めに相続手続きを進めておくことが重要です。

空き家は想像以上に早く傷む

「誰も住んでいないだけだから、急に悪くなることはないだろう」

そう考えられる方もいらっしゃいます。

しかし、実際には人が住まなくなった建物ほど劣化が進みやすい傾向があります。

換気不足による湿気やカビ、雨漏りの発見の遅れ、害虫や害獣の発生など、様々な問題が起こる可能性があります。

さらに、雑草の繁茂や建物の老朽化によって近隣トラブルへ発展するケースも少なくありません。

相続した不動産は、

・売却する

・賃貸として活用する

・将来的に利用するため維持する

など、早めに方向性を検討することが大切です。

遺産分割がまとまらない場合は？

相続人同士の話し合いがまとまらないケースもあります。

そのような場合には、「相続人申告登記」という制度を利用できる場合があります。

これは、自らが相続人であることを法務局へ申し出る制度であり、一定の場合には相続登記義務違反を回避することができます。

もっとも、最終的には正式な相続登記が必要となるため、根本的な解決のためには相続手続きを進める必要があります。

相続は早めの対応が将来の安心につながる

相続登記は単なる名義変更ではありません。

・相続人を明確にする

・財産を整理する

・将来のトラブルを防ぐ

・不動産の売却や活用を可能にする

という重要な意味があります。

特に不動産が関係する相続は、後回しにするほど手続きが複雑になり、解決に時間や費用がかかる傾向があります。

「まだ大丈夫だろう」と思っているうちに、思わぬ問題へ発展してしまうこともあります。

相続した不動産が亡くなった方の名義のままになっている場合は、一度現状を整理し、早めに対応を検討されることをおすすめします。

相続した不動産のことならお気軽にご相談ください

行政書士おとだ法務事務所では、戸籍収集・相続人調査・財産調査・遺産分割協議書の作成など、相続手続き全般のサポートを行っております。

また、相続登記が必要な場合には提携司法書士と連携し、スムーズに手続きを進められる体制を整えております。

さらに、不動産売買の実務経験を活かし、相続した不動産の売却や活用についてもご相談いただけます。

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そのようなお悩みがございましたら、お気軽にご相談ください。

カテゴリー: 相続コラム